임대 계약의 의미와 주의해야 할 사항
전세제도는 한국에만 존재하는 주택형태로, 주택금융시장이 활성화되기 전에 집을 사고자 하는 사람과 세입자의 관계가 매칭되면서 만들어진 주택형태입니다.
일정기간 동안 거주공간을 임대하고 그 돈의 일부를 보증금으로 남겨두는 개념입니다.
하지만 단순전세가 아닌 경우에는 꼭 알아두어야 할 용어들이 있으니 미리 숙지해두는 것이 좋습니다.
특히 전세와 전세의 의미는 비슷하면서도 다르고, 각각 위험과 주의사항이 다르므로 각각의 개념을 명확히 이해하고 차이점을 인지하는 것이 좋습니다.
전세집을 찾아다니는 부동산 중개업체를 통해 원하는 집을 찾았을 때, 계약을 하려고 하면 집주인이 아닌 세입자가 나타나는 경우가 있습니다.
이를 전세라고 하며, 현행법상 전세임대차계약을 맺은 세입자가 범위 내에서 제3자에게 재계약을 하는 것을 의미합니다.
즉, 계약을 맺은 직후에 전세를 성립시키고, 그 후 다른 사람과 다시 계약을 맺는 방식이라고 생각하면 됩니다.
이는 물권이므로 별도의 성립법이나 금지조항이 없다면 집주인의 동의가 없어도 법적 문제는 없습니다.
다만 등기를 해야 효력이 발생하고, 전세임대차계약자가 임대차 기간 중에 시설이나 집주인의 재산에 하자를 발견하면 세입자가 손해배상을 해야 합니다.
또한 전세임대차계약은 계약이 종료되면 종료된다는 사실도 알아야 합니다.
그럼 차이점에 대해 알아보겠습니다.
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전대차는 임대인과의 계약이 아니라 임차인이 다른 임차인에게 임대차하는 방식입니다.
그러나 임대차계약을 등록하지 않은 임차인이 다른 사람에게 임대하는 것을 의미하므로 전대차는 법적으로 인정받기 위해 임대인의 동의를 받아야 합니다.
물론 전대차계약을 불법이라고 할 수는 없지만 임대인의 동의를 받지 않고 체결한 경우 불법입니다.
따라서 임대인의 동의 여부를 확인한 후 체결합니다.
그때 받지 못하면 임대인은 마치 처음부터 없었던 것처럼 계약을 해지할 권리가 있으며 임대차법으로부터 보호를 기대할 수 없습니다.
또한 해당 주택이 불가피하게 경매에 부쳐지는 경우 임대인은 이의를 제기할 권리가 없습니다.
이렇게 보면 전대차와 전대차의 두 가지 의미는 언뜻 보면 같은 것처럼 보이지만 차이가 있습니다.
또한 협의 없이 전대할 경우 부당이득을 주인에게 반환하고 손해배상까지 해야 할 수 있으므로 주의해야 합니다.
다만, 집 전체를 전대하지 않고 일부 공간만 전대하는 경우는 예외입니다.
간단히 말해 에어비앤비처럼 두 개의 방 중 한 방만 전대할 경우 동의가 필요 없고 집주인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.
또 주의해야 할 점은 주인의 동의를 받은 후 14일 이내에 입주신고를 완료해야 하며 기존 계약이 만료되기 6개월 전에 전대인에게 해지를 통보해야 합니다.
지금까지 전대와 전세의 의미에 대해 살펴보았습니다.
일상생활에서 자주 언급되는 개념이지만 실제로는 정확하게 설명하는 사람이 많지 않습니다.
이 둘은 제3자에게 전대한다는 점에서 공통점이 있으나, 전세는 임차권의 성립에 따른 재임대이므로 집주인의 동의가 필요 없는 반면, 전세는 동의를 받아야 한다는 점에서 큰 차이가 있습니다.
다만 전세와 전세의 의미가 다르더라도 두 계약이 모두 집주인과 임대인, 임대하는 임차인 사이에서 정상적으로 체결되었는지 확인해야 한다는 점에서는 동일합니다.
특히 전세의 경우 등기부에 압류나 저당권과 관련된 사항이 있는지 확인해야 합니다.